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《關于進一步加強物業服務收費管理的通知》政策解讀

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 原文地址:佛山市發展和改革局 佛山市住房和城鄉建設局關于進一步加強物業收費管理的通知

一、起草背景

現行物業服務收費政策是2011年制定的,近年來由于工資水平上升影響物業服務成本上漲較快,加上物業收費管理政策的變化,現行物業服務收費的管理模式、定價方式、指導價標準等已不能適應新情況,為進一步完善我市物業服務收費管理,規范物業服務收費行為,需要對現行物業服務收費政策進行修訂。

二、政策依據

(一)《廣東省物業管理條例》;

(二)《廣東省定價目錄》(2018年版)。

三、主要內容

(一)明確物業服務收費實行政府指導價的范圍

實行政府指導范圍:1.保障性住房物業服務收費2.普通住宅(含業主自有產權車位、車庫)前期物業服務收費。注:普通住宅不含別墅或商業公寓等非住宅

(二)改革政府指導價管理模式。

1.建立質價相符的管理模式。本次公布的全市最高指導價為2.70元/平方米·月,各區可在不高于市定最高指導價內根據實際另行制定本區最高指導價,廢除以往超過區公布的最高指導價標準按屬地報區價格主管部門審核的規定

改變現行新建住宅物業服務收費未發生實際成本但定位優質優價而突破最高指導價的管理模式,物業服務內容增加需超出政府指導價的,待業主入住后,由物業服務企業與業主依據增加服務的實際內容和成本情況依法依規協商確定。

2.創設物業服務收費標準與社會平均工資聯動機制條款。本條款屬于創新性條款,目的是能夠讓物業服務收費標準能夠及時合理反映物業服務成本變化。物業服務成本主要是人力成本,因此以2017年我市社會平均工資和本次公布的指導價為基期標準,當年度社會平均工資與基期相比變動幅度達到30%及以上時,社會平均工資變動幅度與最高限價按1:0.4比例同方向聯動。參考2017年以前的社會平均工資增長幅度模擬估算,約3年左右調整一次,每次調幅約12%左右。

3.物業服務收費標準實行菜單式組合計價。政府指導價按服務級別和服務內容實行菜單式組合定價,并詳細列明各服務內容級別最高價格。將物業服務的內容分成五大類(綜合管理服務,物業共用部位和共用設施設備維護,公共秩序維護,保潔服務,綠化養護),每大類由基本服務和分級服務構成,每項服務內容按不同的服務標準分成5個檔次,并制定與之對應的收費標準,讓業主和物業服務公司可以根據實際服務內容和與之對應的收費標準自由組合,并明確:服務沒有達到該級別全部內容的,應當執行低一級別的收費標準。這種收費模式可以增加收費的透明度,減少不必要的矛盾。

4.本次公布的全市各級別最高指導價見下表

佛山市物業服務收費政府指導價參考標準

住宅類別

等級

收費項目(元/月平方)

綜合管理服務

物業共用部位和共用設施設備維護

公共秩序維護

保潔服務

綠化養護

合計

保障性住房、普通住宅

一級

0.78

0.41

0.86

0.49

0.16

2.70

二級

0.68

0.35

0.75

0.43

0.14

2.35

三級

0.58

0.30

0.64

0.36

0.12

2.00

四級

0.48

0.25

0.52

0.30

0.10

1.65

五級

0.38

0.19

0.42

0.23

0.08

1.30

 

5.自有車位物業服務收費標準按低于住宅物業服務收費標準制定由于住宅車位大部分已采用智能化封閉管理,出入口門崗人員大幅減少,衛生清潔難度降低,車位沒有綠化覆蓋需求等原因,實際車位物業服務成本是低于住宅物業服務成本的,因此規定業主自有產權車位(車庫)的物業服務收費按不高于所在住宅區物業服務收費標準70%執行,人防車位可參照執行。

6.不再制定無電梯住宅物業收費指導標準。現行我市新建住宅已經基本不存在無電梯的普通住宅,對無電梯住宅物業收費不再單獨制定指導價標準。

(三)規范同時適用于實行政府指導價及市場調節價管理小區的部分收費行為。

    1.明確實行包干制的物業服務收費的公用水電費分攤方式及不分攤的情形。規定沒有獨立設置計量表的不得分攤以及不得向業主分攤水、電費用的情形。增設智能化設備費用由物業服務費列支,不得向業主分攤。智能化設備費用指小區出入口門禁、停車場出入口門禁、小區公共區域智能監控等設施,小區綠化物養護等,費用由物業服務費列支,不得向業主分攤。

2.規定不得強行預收物業服務費。為保護業主權益,同時兼顧物業服務企業利益,在業主自愿及同意的情況下可以預收物業服務費,但不得強行預收。

3.明確實行市場調節價物業服務收費需約定。明確實行市場調節價物業服務收費的原則,核心在于事前約定及業主自愿委托,且應當遵循公平合理、權利義務對等原則,避免物業服務收費單方隨意自立項目收費,維護業主權益。

(四)明確變更物業服務收費標準的程序。

根據《廣東省物業管理條例第二十二條:決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。我市房地產行政主管部門開發的“佛山市物業管理公共事務綜合服務平臺”已正式投入使用,業主投票可通過此平臺實現。變更物業服務收費標準必須依法依規由業主表決通過,物業服務企業應將業主表決結果公告30日以上。

(五) 明晰新的指導價公布實施后如何與現行的物業服務收費銜接。

前期物業服務收費實行政府指導價管理,是基于前期物業服務未有業主入住而執行的政府指導價,其管理階段應按照合同約定的時間。即現行物業服務收費標準本次公布政府指導價不符的,對仍屬于政府指導價管理范圍的物業服務收費,可繼續按前期物業服務合同約定的價格執行至合同期滿。合同期滿后需重新約定收費標準的,物業服務企業應在合同期滿三個月前按本通知第四條規定執行。合同期未滿又需要重新約定收費標準的也按本通知第四條規定的程序由物業服務企業與業主協商確定

(六)加強管理

1.建立服務內容公示制度。由于服務內容不明導致的爭議比較多,因此規定物業服務企業必須將服務內容和收費項目及標準予以公示。

2.建立收費標準信息公開制度。收集、公布并更新各住宅小區包括物業服務收費、機動車停放服務收費標準等信息,并向社會公開,有利于業主對所在小區收費進行比較、監督。

3.明確部門職責

明確各區價格主管部門房地產行政主管部門市、區價格監督檢查部門、物業管理行業協會職責。

四、廢止文件

廢止原佛山市物價局、佛山市住房和城鄉建設管理局《關于加強物業服務收費管理的通知》(佛價〔2011〕168號)

廢止理由:文件實施超過5年,自然失效。相關內容在這次出臺的文件中重新規范。

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